Consecuencias de la morosidad en las Comunidades de Propietarios

Por Georgina Anfruns.

Las Comunidades de Propietarios, más comúnmente denominadas comunidades de vecinos, se rigen por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, normativa que regula la utilización de los espacios comunes del inmueble así como los criterios a seguir en caso de conflicto de intereses de los vecinos, sin perjuicio de lo que puedan prever los propios vecinos en sus normas o estatuto interno.

Estas comunidades de propietarios presuponen la concurrencia de varias personas titulares sobre fracciones de un mismo edificio, lo que inevitablemente da lugar a relaciones de interdependencia. Si tenemos en cuenta que aproximadamente un 85% de los ciudadanos españoles vive en un régimen de Comunidad de Propietarios, es más que evidente la necesidad de regulación específica al respecto.

Como es bien sabido, vivir en comunidad supone acatar determinadas normas, por existir intereses comunes. En este sentido, los propietarios que constituyen una comunidad tienen una serie de obligaciones, entre las que son de destacar las siguientes:

• – Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes.
• – Mantener en buen estado de conservación su piso o local e instalaciones privativas.
• – Comunicar a la comunidad el cambio de titularidad del piso o local si se vendiera.
• – Contribuir con los gastos generales del inmueble no individualizables en proporción a su cuota o a lo dispuesto especialmente en los estatutos.

Si bien el no cumplimiento de cada uno de los deberes acarrea consecuencias específicas, nos centraremos en las consecuencias que se derivan del incumplimiento de las obligaciones económicas:

1. Procedimiento judicial especial para reclamar las deudas al propietario moroso. El presidente o el administrador (si así lo acuerda la junta de propietarios) puede exigirle judicialmente el pago a través del proceso monitorio ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la Comunidad de propietarios en cuestión. Consecuencias:- El acreedor podrá solicitar al juez el embargo preventivo de bienes del deudor o propietario moroso en la cantidad suficiente para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. Es de destacar que entre los bienes susceptibles de embargo se incluye el piso o local del moroso. No obstante, el deudor podrá evitar dicho embargo ofreciendo aval bancario por la cuantía exigida.- A la cantidad reclamada podrán añadirse los gastos del requerimiento previo de pago si se aportare documentalmente (mediante requerimiento notarial o burofax) junto con justificante de los mismos.
2. Configuración de las deudas comunitarias como un crédito preferente. Las deudas con la comunidad se configuran como un crédito preferente o privilegiado cuando se deben a la falta de pago de los gastos generales, de las aportaciones al fondo de reserva de la comunidad o de las obras de reparación  necesarias. A efectos prácticos, esto implica que la comunidad será la primera en cobrar el crédito que tiene con el propietario moroso en caso de que su piso o local sea embargado o ejecutado.
3. Pérdida del derecho de voto en la Junta de Propietarios. Los propietarios que no se encontrasen al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, podrán participar en las reuniones de vecinos pero podrán ser excluidos de la votación, de forma que queda vetado su derecho de voto. Ello supone que su presencia y cuota no serán computables a efectos de las mayorías exigidas para la toma de acuerdos.

Como es de ver, dado que la no observancia del deber de sufragar los gastos comunitarios tiene repercusiones en todos los propietarios que conforman la propiedad horizontal, y atendiendo a la finalidad principal de garantizar una convivencia pacífica y normal a nivel vecinal, el tratamiento de la morosidad tiene acarreadas duras consecuencias legales.

En términos generales, si bien vivir en una comunidad de propietarios tiene ventajas (entre ellas el reparto de los gastos), tiene también inconvenientes (desde problemas de morosidad a molestias por ruidos). Por esta razón, es indispensable conocer los deberes y derechos de todo vecino, a fin de poder solventar las eventuales problemáticas que puedan surgir y reaccionar ante ellas con todas las garantías. Ante una determinada problemática, lo aconsejable es mantener la calma en pro del diálogo y la negociación, acudiendo, si ello resultare infructuoso, a los servicios de un abogado para recibir un asesoramiento profesional respecto de la vía de actuación más adecuada, atendiendo al caso concreto.

Por último, precisar que la regulación de la propiedad por pisos se lleva a cabo mediante la referida Ley, que es de carácter general, pero aquellas comunidades de propietarios que se encuentren en territorio de Comunidades Autónomas con regulación específica estan sujetas a su normativa.